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在北京刚刚买了一套商住两用房，52平米，买主2010年购买，价格42万，现在价格69万，应怎么计算纳税?
一、买主(个人): 1、契税=69×4%=2.76(万元)【国为是商住两用，不能享受首次家庭唯一住房90平方米以下税收优惠政策1%(财税[2010]94号)】。 2、印花税=69×0.05%=0.0345(万元)【非住房不享受暂不征收印花税的优惠(财税[2008]137号)】。 二、卖主(个人): 1、营业税和城建税及附加: A 、若界定为商用房。个人转让商用房按售房价减去原购买房屋价款后差额的5%税率征收。应纳营业税=(69-42)×5%=1.35(万元);应纳城建税(7%)及教育费附加(3%)=3.45×(7%+3%)=0.135(万元)。 B、若界定为普通住宅。个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。自2011年1月28日起，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税。应纳营业税=69×5%=3.45(万元);应纳城建税(7%)及教育费附加(3%)=3.45×(7%+3%)=0.345(万元)。 2、个人所得税: A 、若界定为商用房。个人转让商用房征收个人所得税，由主管税务机关根据个人所得税法的规定，据实按20%征收或定率征收。若据实征收，应纳个人所得税=(69-42-交易中的相关税费)×20%。定率征收，各地的征收率不一致，在此不能准确答复。 B、若界定为住宅。a.个人出售自用五年以上，且是家庭唯一生活用房取得的所得，经主管税务机关审核审核确认后，免征个人所得税;b.个人转让免征营业税的自建住宅，未提供完整准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，按转让交易价格全额3%核定征收。转让其它住宅的，按转让交易价格全额1%核定征收。 3、土地增值税: A 、若界定为商用房。单位房产按《土地增值税条例》规定清算征收，个人房产也可按转让交易价格全额的当地地税主管税务核定的征收率征收。 B、若界定为住宅:自2008年11月1日起，个人销售住房暂免征收土地增值税。 4、印花税: A 、若界定为商用房。交易双方按转让交易价格全额0.05%征收。应纳印花税=69×0.05%=0.0345(万元)。 B、若界定为住宅:自2008年11月1日起，个人销售住房暂免征收印花税。 根据您提供的情况，其一，主要是区分上述房屋是商业用房还是住宅，二者适用的税收政策是不同的。在不能区分或不能准确区分的情况下，税务机关一般是按从高的原则进行征税的，即按照有利于、不利于纳税人的原则进行处理的。其二，以上出售方的土地增值税的核实计算是比较复杂的、且税负也是较重的，一般地方税务机关是按定率征收的，且各地标准不一。其三，个人所得税的核实征收计算是以出卖人前几项税费的计算结果为扣减项的，计算也较为复杂。 具体事宜及征收标准，请到房屋所在地的主管地税机关咨询。 祝你们交易成功，合作愉快! -
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